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      為什么要修正比較因素系數

      日期:2023-02-06 13:49:17 來源:互聯網
         比較因素的選擇。根據評估案例的類型,影響評估案例價格的主要因素有:
         a.交易情況。
         b.交易日期。
         c.區域因素。主要有交通條件(道路類型、公交線路及設站情況)、周邊繁華度、生活服務配套設施情況、自然環境景觀。
         d.個別因素。主要指物業管理、銷售范圍、小區配套設施、施工質量、建筑形式、裝修水平、樓層、戶型、朝向等。
       
         比較因素條件說明。評估案例的各因素條件與比較案例的各因素條件
       
         比較因素條件指數的確定。根據上表所述情況進行系數修正,以評估案例的各因素條件為基礎,將比較案例相應條件與評估案例相比較,確定相應的指數,各系數具體修正比例說明如下:
       
         a.評估案例與三宗比較案例的交易情況均相同,故對于三宗比較案例均不作修正。
         b.交易日期修正:根據北京市房地產業有關指數顯示,北京市2003年12月的住宅售價相對較為穩定,基本保持在同一水平。故對于三宗比較案例均不作修正。
         c.區域因素修正:綜合比較評估案例與比較案例各自的交通條件、周邊繁華度、生活服務配套設施情況及自然環境、景觀情況,評估案例小區小周圍配套較差,比較案例A、C優于評估案例,因此向上修正8%;比較案例B顯著優于評估案例,因此向上修正16%。
         d.個別因素修正:綜合比較評估案例與比較案例各自的物業管理、銷售范圍、小區配套設施、施工質量、裝修水平、建筑形式、樓層、戶型、朝向情況。比較案例A、C的施工質量、戶型結構及居室布局等方面明顯優于評估案例,分別向上修正16%和22%;比較案例B的施工質量、裝修水平、建筑形式、樓層、戶型結構及居室布局等方面顯著優于評估案例,因此向上.修正32%。
         e.以評估案例的各因素條件為基礎,相應指數為100,將比較案例相應因素條件與評估案例進行比較,確定相應的指數,編制比較因素條件指數表。
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